明珠格格

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2 w/ G8 b9 V( x' N; y/ H     選購(gòu)二手房，做好功課很重要，二手房買(mǎi)賣的流程是什么呢？購(gòu)買(mǎi)時(shí)要注意什么呢？您都知道嗎？那么跟著小編一起做做功課，看看二手房買(mǎi)賣的手續(xù)流程。6 ?7 i0 G- G6 q

$ i2 J$ j9 \+ `    具體流程
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, \- m' y( B, E) t" `; _; w  D    買(mǎi)房咨詢、找房源
( Z' n  s2 {8 {- C2 Q1 e% F    買(mǎi)賣雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的zheng件，包括房屋所有權(quán)zheng書(shū)、身份zheng件及其它zheng件。0 e  |1 v' c' Y4 M" J1 z

* a! |$ X/ K- C   買(mǎi)賣雙方簽合同
! o$ u9 J% s$ A& a) H& _2 s    賣方提供了房屋的合法**件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同(或稱房屋買(mǎi)賣契約)。買(mǎi)賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣合同。
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   辦理過(guò)戶  [- n% `) m$ n* J( Q2 ~
    買(mǎi)賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)**件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
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   立契) l1 U+ y2 \- E2 Y; q$ [
    房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。4 w+ u$ v& n/ b+ p
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   繳納稅費(fèi)
" K) }, x1 D9 o5 Q2 Q　　稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。, ?  s) U: F1 Q* S
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   辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù): ~" F, A) ^8 Z* v$ c# h0 T
　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)zheng部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)zheng通知單到發(fā)zheng部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)zheng。% b& U- O- g' a( S3 G! R! c

& Q! m. x5 Q6 x0 Y5 N3 Q   銀行貸款
9 W3 _2 t$ @0 q1 K4 U; f　　對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買(mǎi)賣合同后由買(mǎi)賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)**后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
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) ~( W' |7 ^) s- S3 F   打余款完成交易
7 k  c3 _5 o; G/ E) T: U6 }" Z　　買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)**、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣合同全部履行完畢。
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明珠格格

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# I8 M3 m: m; ^% G- K注意事項(xiàng); X+ k) f" I3 o  N
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    房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
* @' e, d5 ]* l8 H( C  V        有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。: }* P* M9 Z. V& m) @+ m9 [% N
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    土地情況是否清晰
. B( e) I- x+ \& a8 s7 O# f        二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
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   交易房屋是否在租
& E% w) M- ^! F8 r# K  Z; }* N       有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)**，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。# u2 G6 ^( j0 v1 m) |( @) N" J9 E

9 o' Y8 L4 j4 D    房屋手續(xù)是否齊全7 k# d, F) J+ v8 \# ?0 `" O% h
　     房產(chǎn)zheng是zheng明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑zheng，沒(méi)有房產(chǎn)zheng的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)zheng而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)zheng的房屋進(jìn)行交易。6 S/ r) w' L$ M

! ?( j5 I9 H! m, m/ A' E3 u- V, R    福利房屋是否合法
# \+ @! e! Z% X+ L  w' x　    房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣合同與國(guó)家法律沖突。0 o7 F4 d# C$ `

4 w% G, V$ k" y+ d6 V( T7 o) Q    物管費(fèi)用是否拖欠  w4 ?1 {" Q8 R- P0 P% M& E
        有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
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    市政規(guī)劃是否影響
5 B: _! [7 z) w- \  }# l( l        有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。- X: X  \0 t* B$ ~8 o. c/ d

' X6 z0 A( T' Y3 `# i3 V    單位房屋是否侵權(quán)
) r: i( `8 [: H8 i& \$ w        一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。2 M4 N; I( N# M& l' k/ F4 x$ H( _: ^# u
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    中介公司是否違規(guī)7 W% a) R! H0 a: _8 S
　  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。0 H8 R1 P- \  @3 l

# T: x$ W& J8 b% l* J& M$ t    合同約定是否明確3 O, V. O* k# \
　     二手房的買(mǎi)賣合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保zheng、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。6 p+ h5 }& J/ p' z+ p

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/xin馨兒

收了，正好最近要買(mǎi)房呢。。。。

明珠格格

/xin馨兒 發(fā)表于 2014-8-27 08:34 + S6 I/ e" Z. y# a
收了，正好最近要買(mǎi)房呢。。。。

" k2 N* t* {) R) w/ L謝謝親的支持

一朵芙蕖

很詳細(xì)，不錯(cuò)

土豆不是絲

謝謝小編，很全

明珠格格

fish_魚(yú)魚(yú) 發(fā)表于 2014-8-27 12:12
- S/ A$ q6 [. @; P2 |謝謝，收了

0 H$ J+ \. U; _. b1 e
謝謝親的支持，如果對(duì)親有幫助，那就再好不過(guò)了

明珠格格

一朵芙蕖 發(fā)表于 2014-8-27 12:13
. F; G; T! H7 j8 m很詳細(xì)，不錯(cuò)

* B5 ^% z" `( b' O% h, j1 |3 Z
謝謝親的支持，如果對(duì)親有幫助，那就再好不過(guò)了

明珠格格

俏娘子傻相公 發(fā)表于 2014-8-27 12:15
! f3 Z% c! h  Z- ?* I' U6 p實(shí)用貼，謝謝

0 G% A# m' e  P3 J" n4 G
謝謝親的支持，如果對(duì)親有幫助，那就再好不過(guò)了

明珠格格

得過(guò)小紅花 發(fā)表于 2014-8-27 14:29
  }- W9 c8 q- Q* k' c謝謝親，很實(shí)用呢

' L. K% _+ e+ e謝謝親的支持

大頭默默

謝謝，實(shí)用

明珠格格

大頭默默 發(fā)表于 2014-8-27 14:37 0 e. B8 |4 P+ j/ L' \+ ]
謝謝，實(shí)用

: s8 p, ^7 A! @) c5 M不客氣的親

大白小阿黑

不錯(cuò)，很實(shí)用

彤@顯

明珠格格 發(fā)表于 2014-08-26 17:20
- e! U. [: y3 W! X$ O8 m' W) `; `% q0 Z0 F3 ~9 V! J" L

; S, z* b1 r% Q( E! q  a. j注意事項(xiàng)
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. J' Q! r2 C( D* Q0 i. G    房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰, f! o! t4 A. u1 o5 C0 [! R
        有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還..

不錯(cuò)，學(xué)習(xí)了，謝謝

小水魚(yú)兒

謝謝親，很實(shí)用